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      2015年土地市場分化加劇 房企欲“逃離”三四線城市
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               2015年,在房地產市場步入“新常態”,行業利潤率逐步壓縮的背景下,土地市場的分化也在加劇。“擠進”一線城市、“搶奪”優質地塊、“緊盯”商、住用地,這樣的表述,或許可以勾勒出未來土地市場的大致輪廓。

               在房地產市場步入“新常態”,行業利潤率逐步壓縮的背景下,土地市場的分化也在加劇。城市能級高低、地段素質差異、地塊的不同用途,正在成為鑒別土地價值的關鍵。“有的競爭激烈,有的無人問津”,這樣的表述,或許可以勾勒出未來土地市場的大致輪廓。

        “擠進”一線城市

        2014年,全國土地市場呈現出明顯的分化趨勢。來自中國指數研究院的數據顯示,在全國40個大中城市中,除上海因2013年土地市場過熱,2014年土地出讓金小幅下降外,廣州、深圳等一線城市土地出讓金漲幅均在20%左右;而三線城市受樓市調整沖擊較大,房企拿地熱情趨冷,土地出讓金下降幅度達到三成以上。而北海、呼和浩特、昆明等城市的土地出讓金同比降幅均超過了65%。

        房企“逃離”三四線城市的趨勢,在2015年或更加明顯。

        另有數據顯示,今年2月,三四線城市土地市場成交面積同比減少了66%,而土地出讓金則同比減少了58%。

        業內專家認為,由于一線城市樓市需求旺盛,項目利潤率較高,標桿房企重回一線城市的戰略意圖明顯,一線城市土地市場依然是房企競爭的焦點。

        而從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看,房企對于三四線城市的地塊選擇愈發審慎。萬科表示,選擇進入新的城市時,只有人口、基礎設施建設、產業、就業對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。而九龍倉集團則表示,會考慮減少城市布局,更看重上海、北京等一線城市的機會。

        “搶奪”優質地塊

        除城市能級外,地塊本身的素質也是影響土地成交的重要因素。在利潤降低、風險提高的當下,土地市場的表現可謂“冷熱不均”。

        在今年2月上海土地市場成交的5幅宅地中,奉賢區南橋新城12單元04A-04A區域地塊的溢價率達到了46.9%。而另外3幅位于奉賢的宅地卻表現不佳,這3幅地塊中,成交樓板價最高的一幅僅3568元/平方米,溢價率最高也僅為18.9%。

        針對這種參差不齊的表現,德佑鏈家地產研究部總監陸騎麟認為,這主要是地塊本身的素質差異造成的。“與南橋新城相比,奉賢偏遠板塊并不為市場所看好,”他表示,“去年6月,位于奉城板塊的奉賢區海港開發區51-02(1)、52-02區域地塊就因為乏人問津而流拍。事實上,在目前的市場情況下,這類地塊能夠順利出讓已是成功。”

        “緊盯”商、住用地

        而在用途方面,地塊的成交狀況也正隨其規劃用途的不同而展現出分化趨勢。

            今年前兩個月,上海土地市場表現不佳。而“工業用地和動遷安置房用地”占比較高,被認為是土地成交金額大幅下滑的重要原因之一。

            中原地產市場研究部總監宋會雍表示,今年前兩個月,上海已推出的土地中,相當一部分是工業用地和動遷安置房用地,在年初市場走勢不明朗的情況下,房企最先關注的往往是相對易于開發和后期銷售的住宅和商業用地。因此,那些工業用地幾乎都以零溢價成交,而事實上,除此之外的商業和住宅用地仍保持著不錯的溢價率。

             例如2月10日成交的用作動遷安置房的楊浦區黃興社區H1-04地塊,以及臨港綜合區04PD-0107單元C06-03工業用地,兩塊土地均底價成交。但2月11日開拍的普通商品房地塊—顓橋鎮186-1地塊則吸引了包括中糧、金地、平安、華潤、龍湖、當代、招商等在內的19家房企參與競拍,是2015開年人氣最旺的住宅用地,最終成交的溢價率也高達95.6%,其18777元/平方米的樓板價還刷新了顓橋板塊的土地單價紀錄。



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      (來源于騰訊房產)
       


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