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      中國房地產第一波風險暴露 樓市警報將要拉響?
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          財經觀察員韓洋在撰文中提到,中金的一份報告預測,隨著中國經濟的進一步下滑,貨幣寬松勢在必行,未來將有多次降息和降低存款準備金率政策推出。

          如果預測成真,信貸政策這個“金箍”松開,房價這個“孫猴子”也可能再次放肆,那么,“剛需族要抓住買房機會”將不再是提醒,而是警報。這一觀點值得關注。

         瑞士銀行近日發布2015-2016年度經濟展望報告,預計中國經濟增速將從2015年開始跌破7%而進入“六時代”。并認為,盡管中國未來穩增長政策會加碼,但房地產下滑對內需的拖累幅度會更大。

          報告分析稱,拖累中國經濟增速,使其可能跌破7%的主要因素是房地產業的下滑。2015年房地產新開工面積將繼續下跌10%-15%,并拖累GDP增長1.5%左右。

          中國國務院參事夏斌夏斌認為,當前的中國經濟毫無疑問處在一種困局之中。從拉動GDP增長的角度看,出口的貢獻不能給予太高的希望,消費率的提高是一個漫長的過程。

          投資中制造業產能過剩,基礎設施建設很難繼續維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標,房地產投資是關鍵的一環。

           夏斌曾在今年六月份的一篇內部報告中說,“當前經濟走勢關鍵看房市,房市下跌已成必然定勢”。而如果住房銷量下降,房價下降,存在系統性風險爆發的可能性。

          夏斌認為,至少風險會分成四波出現,且不排除四波風險會并行出現。

          第一波,房市價量齊跌,價格在跌但程度不高,量也在跌,賣不出去了。這種狀況現在已經開始。房地產抵押貸款的資產質量最早出問題,房地產企業的問題最早出現。抵押物的市值馬上下跌,開發貸款的質量問題緊隨其后。

          面對抵押物價格的下跌和開發貸款可能還不出來的房地產企業,銀行行長的第一反應是馬上收緊貸款,收舊貸款,不給新貸款。這樣做直接效應是部分房地產企業馬上資不抵債,破產。間接效應是GDP下跌,這是第一波。

          第二波,收緊房企銀根的連鎖反應是,涉及上下游40個行業的投資會進一步深度下行。和房地產業相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業現在已經產能過剩,如果房地產投資再進一步下降,產能過剩問題更大。

          因此導致這批相關的非房地產行業產出減少,或者減少投資,或者倒閉破產,進一步影響全局性的投資和GDP,這是第二波。

          第三波,地方GDP馬上下滑,地方政府破產。去年一年,地方政府和房地產相關的八項稅收加上土地出讓金的收入,一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產的依賴度達到53%。有些地方更高,100%多的都有。

          在這種情況下,如果房市價量齊跌,首先會出現什么情況?房地產企業拿地的積極性會減弱。今年5月份,武漢、沈陽、長沙、佛山已經紛紛出現地方政府拍地拍不出去,因為房地產企業房子賣不出去,價格都跌了,老板不愿意拿地了。

          據披露,有些城市已經出現土地拍賣流標,二次流標。今年10個典型城市,5月份的土地收入已經同比下降了25%。

          最新的7、8月份的數據沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%,地方政府由于資金壓力,沒有錢了,怎么辦?收縮基礎設施建設,棚戶區改造資金配套不夠,保障房建設以及民生的其他投入都發生困難。直接影響是,地方GDP馬上下滑。

          現在全國每年大量的基礎設施建設,80%都是銀行的錢,或者金融系統的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資,如果地價進一步下跌,對地方政府無疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。這個時候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍賣土地。

          但越加快拍賣土地,地價跌得越快,這是必然結果。地價跌得越快,會從房地產企業、地方債等各種渠道,激化銀行資產質量的惡化。這樣的話,使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環,銀行就不敢貸了。

          第四波,群體性事件集中爆發。隨著銀行對房企的信貸緊縮,理財市場上的違約事件頻頻出現,由此群體性事件和社會不穩定因素在短時間內會集中爆發?,F在整個社會都在討論剛性兌付不兌付的問題。



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      (來源于鳳凰網)


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