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      業內:10月樓市成交量預示四季度“暖冬”來了
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        剛剛過去的10月,全國主要城市的住宅成交量整體明顯增長,部分城市重現日光盤,而且二手房市場也出現了看房量、下定量增長的現象。這預示著什么?

          去年樓市成交火爆,所以今年相比去年同期略有下滑,并不代表當前市場低迷。反倒是,今年10月的成交量遠高于2011年10月,明顯高于2012年10月。而且,還創了今年年內月度新高

          關鍵是環比增幅超過二成,這意味著市場活躍度顯著提升。實際上,除了每年3月環比2月(多是交易萎縮的春節月份)增長三成以上很常見之外,只要月度環比出現三成左右的大增,即表明市場出現異常,樓市可能要“變天”。今年10月24%的增幅,算不上大增,信號意義稍弱。但如果進一步聚焦市場更為敏感的一線城市,則會發現四個一線城市10月成交量總體環比大增40%,其中北上廣深分別增長約17%、43%、63%和53。

          從房地產短周期原理分析,住宅成交量是所有指標中的先行指標,經歷過一段時間持續下滑之后,成交量的突現明顯增長,則可能預示著市場可能正發生方向性的變化,也即步入復蘇通道。按上述數據,則可能10月份少數大城市的成交量已步入上行通道。

          觀察過往三次短周期,三年左右完成一個上行和下行的輪回。從2007年9月見頂后到2008年12月份,下行期為15個月。從2009年11月份見頂后到2012年2月份,下行期為25個月。本輪降溫期從2013年2月份見頂后到2014年10月份,已達20個月。按上兩輪降溫平均時長,則預計今年底前后就會結束下行期。

          今年以來,宏觀政策頻頻“微刺激”,貨幣頻頻定向放松,流動性穩中趨松,無風險利率呈下行態勢。預計2015年,貨幣政策和樓市政策,仍將保持、甚至更加寬松。

          成交量月度走勢形態較強。今年6月至10月,主要城市住宅成交量呈逐月增長態勢,尤其是10月環比9月大增。成交量走勢表明,大城市的成交量已于上半年二季度見底,當前已步入上行通道,我預計四季度成交量將高于三季度,更高于二季度。

          當然,眼下也有一種頗為主流的觀點:10月成交量明顯反彈,得益于9月30日“央四條”激活了購房者心理預期;但結果是,商業銀行執行力度偏小,近二周購房者心理預期重新有所回落,未來幾個月成交還將重歸低迷。

          對此,我并不悲觀。就房貸而言,中央支持合理自住需求的態度明確,在央行和銀監會的繼續指導下,未來幾個月,商業銀行優惠力度還將有所增加。況且,還有減稅等其他工具備用。政策方向明確,市場方向也就明確了。當然,那些高庫存的城市壓力仍很大。就一線和部分二線城市而言,預計四季度將現“暖冬”。本輪房地產短周期的春天,也不遠了。



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      (來源于中國新聞網)


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